《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）出台之前，小区车位、车库的争议主要集中在归属问题上，有主张归业主所有，有主张归开发商所有的，有主张归国家所有的，有主张依约定确定归属的，随着《物权法》的出台，《物权法》第七十四条用三款对于车位、车库的归属和利用作出了规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，则该条第二款明确规定车位、车库依约定确定归属。第七十四条的规定对于解决日益增多的车位、车库争议显然是具有重大意义的，但是由于有关车位、车库争议类型的复杂多样性及法律规定存在不够具体的情形，导致对此类争议的处理在结果上的不确定性，因此对此类争议处理进行分析有着现实的意义。

    一、如何理解和适用第七十四条第一款中的“首先满足业主的需要”

    《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。目前并无配套的规定来加以明确的情况下，如何理解“首先满足业主的需要”，这是处理车位、车库争议面临的一个现实问题。

现举例来分析，如张先生购买了A小区商品房一套，五年后购车，却发现A小区的车位与车库均已售罄，其中有几个车位、车库被开发商出售给了相毗邻的B小区的住户，为此张先生以开发商违反应当首先满足业主的需要为由向法院提起诉讼，要求确认开发商的出售行为无效。

    从《物权法》第七十四条的文义来看，小区的车位、车库是可以作为独立的财产权利看待并成为交易的客体的，此种交易不仅可以发生在开发商与业主之间，而且可以发生在开发商与业主以外的其他人之间，只不过当开发商与业主以外的其他人之间进行交易时应当受限于“首先满足业主的需要”这一法律规定，当开发商的行为违反该法律强制性规定时，应当认定无效。对此，实践中的认识应当是可以统一的，不便于统一认识的在于“首先”的内涵。

    “首先”一词，理应含有优先的意思，即应当优先考虑满足业主的需要，但“首先”应当不等同于优先。法律上所强调的优先通常是指同等条件下的优先，如果认为“首先满足业主的需要”就是“优先满足业主的需要”，则意味着只要业主以外的他人能够支付比业主高的价款便可以获得小区的车位、车库，同时也意味着业主因此而失去获得车位、车库的权利。虽然《物权法》赋予了车位、车库独立的财产权利的特性，但小区车位、车库的设置无一不是用于配套小区建筑物的，政府部门在对小区建设项目审批时，通常也是将小区停车位与小区规模与规划统一来进行考虑的，小区车位、车库必须服务、服从于小区业主的需要，这是小区车位、车库存在价值之所在。在汽车拥有量迅速增加、停车位相对日益紧缺的今天，业主选择购买小区住宅，车位、车库是一项重要因素，车位、车库也是影响开发商所开发的商品房的销售情况、销售价格的重要因素。如果仅仅因为其他人能支付比业主更高的价款即能获取车位、车库的所有权，而导致业主无法获得期待中的利益，显然是不符合小区建设车位、车库的目的，也不符合立法中对业主权益的保护。因此，该款中的“首先”，不仅应当具有同等条件下优先的含义，而且还应当具有不同条件下也要优先的含义。

    “首先”一词，还强调一种顺序关系。这种顺序关系应当如何保护？是无条件的保护业主单方利益还是限条件的保护业主与开发商双方的利益？实践中，一种观点认为，只要业主有需要，就应当获得满足，而不应当加上任何限定，即认为应无条件的保护业主单方利益；另一种观点认为，开发商的利益也应当受到保护，业主的“首先”权应当受到适度的限制，即限条件的保护业主和开发商的双方利益。两种观点比较而言，笔者赞同第二种观点。理由在于，1、车位、车库虽为小区的配套设施，主要目的是为小区业主的需要服务，但是如果过度放大业主的“首先”权，则意味着开发商对于车位、车库所享有的权利无法行使。比如前面提到的张先生的案件，他是在购房五年后才购车并提出购买停车位的要求，如适用第一种观点，则意味着开发商在五年之内均不得对空闲的车位作出处理，如此一来，开发商依法对车位、车库所享有的权利就只能是纸上的权利，是永无兑现之期的权利，这肯定不是《物权法》第七十四条所要体现的立法精神。尽管开发商在建造房屋时应当建车位、车库，但是修建车位、车库的开发成本是由开发商投入的，开发商的利益如无法得到保障，最终影响到的不仅是开发商利益的实现，城市建设的无序，更是公平信念的灭失。因此，对业主的“首先”权应当加以适度的限制。2、如何限条件的保护业主和开发商双方利益的实现？笔者认为，首先，开发商应当明确通知全体业主对是否需要车位、车库作出表态，业主应当在一个合理的期限内作出明确的意思表示，期限届满对购买不作肯定表意的，其权利归于消灭，业主不得再以行使首先权为由否定开发商与其他买受人建立的买卖关系。这个合理期限可以根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中关于合理期限的理解来确定，即在合同履行过程中，当事人以一种平常的心来对待或处理事情需要的时间，法律允许当事人自行把握，也允许法官自由裁量。这个合理的期限究竟设定多久为宜呢，笔者认为根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”中承租人对承租房屋享有优先购买权中的合理期限来界定比较合适，对业主的通知设定回复期限是为了保证业主有足够的时间思考是否行使“首先权”，若开发商未履行通知义务，或虽通知，但未给业主留够时间思考，而使业主丧失了购买车位、车库的机会，使其无法行使首先权，则业主可以其权益受侵害为由诉请保护。我国司法界依据最高院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权的合理期限一律理解为固定的三个月。其次，开发商应在何时履行通知义务较为合适？一种意见认为开发商应在与业主订立购房合同时即明确通知知，因为如果业主购房后即异地工作或者出国，无法联系而使其丧失了权利的行使，势必会产生纠纷，为避免纠纷的发生应在订立合同时即通知较为妥当；一种意见认为应在小区商品房全部售罄后履行通知义务，因为既然是满足业主的需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人，同时也便于业主有较充裕的时间考虑是否需要。笔者认为第一种意见更为妥当，法律赋予了业主获得小区停车位的权利，业主应当及时行使此项权利。其三，对于业主要求车位、车库但又不愿支付合理对价的，在开发商给出的合理期限内双方仍不能达成一致意见的，业主再行主张“首先”权，不应予以支持。

    二、如何认定未随房转让的车位、车库的权利

    小区业主对车位、车库的需要是否应当首先得到满足的问题，争议双方前面阐述的是开发商与业主与业主之间，现实生活中伴随私家车日益增多，成为市民不可缺少的出行元素，而停车位越来越紧张且价格不断上涨的现实，使得业主与前业主之间之间因首先权的满足而发生争议的纠纷也渐渐呈现。对于这个问题，《物权法》第七十四条并没有作出明确的规定，人民法院对此类案件应当如何处理呢？

    有这样一个案例，刘先生在A小区购房一套、车位一个，次年在毗邻的B小区购房一套，后将A小区的房屋转让给了李先生，但是未将车位随房转让，刘先生每天将车停放在A小区。因A小区车位异常紧张，A小区业主王先生几次与刘先生商量要求刘先生转让车位未果，而向法院起诉要求刘先生腾出车位。

    一种观点认为，小区车位是作为小区建筑物区分所有权的配套设施而出现的，车位建设的目的在于为小区建筑物区分所有权服务，因此，在考虑业主与业主以外他人利益关系时，应当根据小区车位存在的目的性作出处理，即刘先生应将车位转让给王先生；另一种观点认为，小区车位与建筑物区分所有权之客体系从物与主物的关系，主物转移，从物也应随之转移，刘先生在转让房屋时应将车位同时转让给李先生，在李先生明确表示放弃的前提下，刘先生可以继续拥有车位而无需将车位腾出；第三种观点认为，从《物权法》第七十四条规定的内容来看，主要是调整开发商关于车位、车库的交易行为，而非调整业主对于车位、车库的交易行为。该条虽然规定了“应当首先满足业主的需要”，但同时也承认小区车位可以作为独立交易的客体，为业主自主的交易提供了法律依据。

    笔者倾向于第三种观点，所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，是由共有和单独所有构成的。专有部分通常是各个区分所有人单独享有的所有权的客体。共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，主要包括建筑物的基本构造部分（如基础、柱、梁、墙等）、共用部分及附属物（如楼梯、庭院、上下水设施）。事实上小区车位也是建筑物区分所有制度中的重要财产。被规划用于停放汽车的车位、车库的专有权或共有权由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，只有当车位占用了业主共有的道路或者是其他公共场所时，才视该车位归属于业主共有，否则即归属于开发商自己拥有。

    无论怎样，法律都赋予了小区车位独立的财产地位，明确其可以成为交易的客体，业主以外的人对小区车位享有权利也就无法律上的可非难之处。在小区车位、车库归属问题的处理上，《物权法》考虑到开发商所具有的天然优势地位，并对其加以适度的限制，这体现了法律对于市场的干预，但是对于平等的自然人之间民事关系如何调整，是完全属于私人事务，市场规则是最好的调节机制，基于意思自治的原则，法律应当相信当事人会做出最佳的选择，因此不宜再对其加以干涉。小区车位固然可以被认为是小区建筑物的有机组成部分，但根据主物与从物关系原理，车位与房屋之间并非主从关系，因为没有车位并不当然导致房屋功能的丧失，客观上小区车位与房屋也是可以被看作两个独立的财产形态，故以物的主从理论来认为业主转让房屋时，应一并转让小区车位的观点也是难以成立的。

    三、如何约定车位、车库的归属

    《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此款规定明确了可以通过约定来明确归属的车位、车库的范围。第三款规定：“占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。此款规定明确了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有。对于业主共有的，能不能成为约定归属的对象，该款没有作出规定。第三款有一个值得关注的问题，这就是在第三款中只提到车位，而没有提到车库，而前两款中均是将车位与车库并列提及。这本有车位与车库存在区别的意思，但同时也含有对“其他场所”外延加以确定的含义。首先，“其他场所”不应属于规划用于停放汽车的场所；其次，“其他场所”应当同时具有停车以外其他功能的场所；其三，“其他场所”应为不宜建筑车库的场所。由于《物权法》第七十八条规定了“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，第七十六条规定了“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定”，因此，对于占用共有部分用于停放汽车的车位，经业主依法定程序共同决定的情况下，可以将其使用权约定为某一特定的业主享有，但是这里的约定并非第二款对所有权的约定，而应该是对车位使用权的约定，原因在于道路和其他场所通常是有其他的公用功能的为主要功能的。由此能适用约定所有权归属的车位、车库应是指“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。

第二款的适用中有几个问题是容易产生争议的：

    （一）本款所涉及到的车位、车库的开发成本如果已摊入到房屋销售价款之中，是否仍然可以作为开发商与业主约定归属的对象

    对于车位、车库的开发成本是否已经摊入到房屋销售价格之中，法律并没有作出区分，这就意味着即使开发成本已摊入房屋销售价款之中的车位、车库仍然可以作为约定归属的对象。《物权法》在草案阶段，不少人认为应当对此加以区分，认为对于开发成本摊入到房屋销售价格之中的车位、车库，应当认定为业主共有，这体现了一个“谁投资、谁受益”的原则，开发商不应在车位、车库上重复受益，否则加重了业主的负担，鼓励了不公平的交易行为。《物权法》最终没有采纳这一观点，而是规定不论是否已将开发成本摊入销售价格，均可作为约定归属的对象。这实际上是一种充分尊重市场规律、相信当事人意思自治能力的结果。

    （二）对于归属没有约定或者约定不明时如何确定其归属

    当对车位、车库的归属没有约定或者约定不明时，如何处理，《物权法》没有作出规定，这应当说是《物权法》在这个问题上的一个缺失，法律的功能在于定纷止争，留下这一块空白，事必会成为以后发生争议的诱因。在《物权法》草案阶段，对于这一问题是作出了对应的规定的，《物权法》草案第七十六条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权，属于业主共有”。最终通过的《物权法》没有就约定不明或者没有约定的情况下的归属问题作出规定，人民法院在处理此类纠纷时，应当如何作出裁判呢？一种观点认为，没有约定或者约定不明，应当推定为业主共有，因为开发商都是精明的商人，处于优势对位，销售房屋的行为均是通过格式条款来进行，总是要追求利益的最大化，基于此，没有约定或者约定不明，就应当推定开发商放弃了此项权利，同时根据格式条款解释规则，在没有约定或者约定不明的情况下，应当做出对提供格式条款一方不利的解释；一种观点认为，没有约定或者约定不明，不能得出开发商放弃权利的结论，法律的最大价值在于体现公平，判断一项当事人民事权利的丧失，根据只有两条，一条是法律的直接规定，如法律关于除斥期间的规定，一条是权利人的明确的意思表示，因此在开发商主张享有车位、车库的所有权且能提供证据对此加以证明的情况下，应当确认开发商权利的存在。两种观点中，笔者认为第二种观点显得更为合理，除非开发商不能证明对车库、车位享有所有权或者明确表示放弃，不能以约定不明或者没有约定为由推定车位、车库为业主共有。

    （三）如何确定出售或者出租价格

    与经济快速发展相一致的是市民生活质量的提高，现阶段汽车的拥有量成了反映市民生活质量的一项重要衡量指标，尽管小区的规划中普遍都考虑了车位与车库的需求，但从现实来看，车位、车库的数量与实际的需要是存在很大的差距的，也正因此才出现了车位紧张一价难求的局面，开发商利用法律在这一方面的空白，不断抬高车位、车库的价格，导致很多业主买得起车，但买不起停车位，损害了业主本应享受的权益。在法律没有作出配套规定的情况下，人民法院处理此类争议，应本着公平原则，对开发商的价格行为予以适度干预，车位、车库出售的单位面积价格不能高于小区房屋的单位面积价格，出租的价格不能高于小区同面积房租的价格，这应当是一个底线。当然，人民法院也可商请政府主管部门通过政策杠杆对此进行调控，会更有利于构建和谐的小区环境，妥善化解此类纠纷。

    （四）约定归属应当以何种方式进行

    法律对以何种方式来作出约定并没有作出规定。首先，约定应当由谁提出？由于法律和客观现实均给予了开发商优势的地位，在交易关系中，开发商比业主更熟悉交易的各个细节，根据权利派生义务的法则，归属的约定应当由开发商以明示的方式提出，否则不能认为业主放弃了就归属进行约定的权利，更不能因此而确定业主丧失了“首先”权；其次，约定应当分别进行，因为业主均为独立的个体，每一业主均有自己独立的利益所在，有自己独立的交易观念，业主与业主之间意思表示不能相互替代，在单个业主未作出明确放弃表示或者可以推定放弃的情况下，不能认为业主丧失了约定归属的权利。

    车位、车库的归属与利用直接关系业主的利益，关系到和谐小区的建设，作为建筑物区分所有权制度中的一项重要内容，在已有法律规定的基础上应当有更细致的规定来予以配套，面对一方面争议大量出现，另一方面法律规定又失之具体的情况下，如何正确处理因此而发生的各类纠纷，是司法实践中需要运用法律原则与法官智慧加以研究与探讨的。

作者单位：三峡坝区人民法院    

本文载湖北省高级法院《法庭内外》2008年第2期